주택청약종합저축 순위 조건과 가점 계산
청약통장을 만들어 두었는데 정작 신청할 때가 되면 내가 1순위인지, 가점이 몇 점인지 헷갈립니다. 두 가지가 별개의 관문이라는 점을 모르면 더 그렇습니다. 순위는 신청할 자격이 있는지를 가르고, 가점은 자격을 갖춘 사람들 사이에서 순서를 정합니다. 어느 쪽 하나만 챙겨서는 결과가 나오지 않습니다. 두 단계가 각각 어떻게 정해지는지 정리하겠습니다.
1. 순위와 가점이 다른 두 단계인 이유
청약은 관문이 둘입니다.
첫 관문은 순위입니다. 1순위와 2순위로 나뉘며, 1순위 물량이 먼저 소진되면 2순위에게는 기회가 오지 않습니다. 대부분의 인기 단지는 1순위에서 마감되므로 사실상 1순위가 아니면 경쟁에 들어가지 못합니다.
둘째 관문은 당첨자 선정 방식입니다. 1순위 안에서도 신청자가 공급 물량보다 많으면 누구를 뽑을지 정해야 합니다. 여기서 가점제와 추첨제가 쓰입니다. 가점제는 점수가 높은 순으로, 추첨제는 무작위로 뽑습니다.
두 관문의 성격이 다르다는 점이 중요합니다. 순위는 조건을 채우면 누구나 얻는 자격이고, 가점은 다른 신청자와 비교되는 상대적인 점수입니다. 통장을 오래 유지하면 순위 요건은 진작에 채워지지만 가점은 계속 쌓아야 합니다.
지금 쓰는 통장은 예전에 나뉘어 있던 여러 상품을 하나로 합친 것입니다. 과거에는 국민주택용과 민영주택용 통장이 따로 있어서 어느 쪽을 들었느냐에 따라 신청할 수 있는 주택이 갈렸습니다. 지금은 하나의 통장으로 양쪽 모두 신청할 수 있고, 대신 신청하는 주택에 맞춰 요건을 따로 확인해야 합니다.
2. 국민주택과 민영주택으로 갈리는 1순위 요건
1순위 조건은 어떤 주택에 신청하느냐에 따라 다릅니다. 공공이 짓는 국민주택과 민간이 짓는 민영주택이 서로 다른 기준을 씁니다.
국민주택의 1순위
가입 기간과 납입 횟수를 함께 봅니다. 매달 꾸준히 넣었는지가 핵심이며, 한 번에 큰 금액을 넣어 두는 방식으로는 요건을 채울 수 없습니다.
한 달에 인정되는 금액에 상한이 있다는 점도 알아 두어야 합니다. 그 이상 넣어도 인정 금액은 상한까지만 쌓이므로, 목돈을 한꺼번에 넣는 것보다 매달 거르지 않는 편이 유리합니다.
민영주택의 1순위
가입 기간과 예치금을 봅니다. 납입 횟수는 따지지 않습니다.
그래서 민영주택만 노린다면 매달 넣지 않아도 됩니다. 청약을 넣기로 결정한 시점에 필요한 예치금을 한 번에 채워도 요건이 성립합니다. 다만 가입 기간은 시간이 필요하므로 통장 자체는 일찍 만들어 두는 편이 좋습니다.
가입 기간 요건은 지역에 따라 다릅니다. 규제지역이 가장 길고 수도권이 그다음이며 그 밖의 지역이 가장 짧습니다. 규제지역 지정은 바뀌므로 신청 시점의 상태를 확인해야 합니다.
통장 조건을 채워도 1순위에서 빠지는 경우가 있습니다. 과거에 다른 주택에 당첨된 이력이 있으면 일정 기간 다시 신청할 수 없고, 규제지역에서는 세대주가 아니거나 세대에 이미 주택이 있으면 1순위 자격이 제한됩니다. 통장만 보고 준비하다가 이 부분에서 걸리는 경우가 적지 않습니다.
3. 지역과 면적으로 정해지는 예치금
민영주택에서 예치금은 신청자의 주소지와 신청하려는 면적에 따라 정해집니다.
기준이 되는 주소지는 청약하려는 지역이 아니라 신청자가 사는 곳입니다. 서울에 살면서 지방 아파트에 신청해도 서울 기준 예치금을 채워야 합니다.
면적은 크면 클수록 필요한 금액이 커집니다. 그리고 이 예치금은 신청하려는 면적 기준으로 채워져 있어야 하므로, 큰 평수를 노린다면 미리 올려 두어야 합니다.
예치금은 올리는 것이 자유롭습니다. 처음에 작은 면적 기준으로 넣어 두었어도 나중에 필요한 만큼 더 넣으면 그 시점부터 큰 면적에 신청할 수 있습니다. 다만 내렸다가 다시 올리는 방식은 의미가 없고, 인정되는 것은 공고일 시점의 잔액입니다.
시점도 정해져 있습니다. 입주자 모집공고일 전까지 예치금이 들어 있어야 합니다. 공고가 난 뒤에 채우면 그 단지에는 신청할 수 없습니다. 관심 지역의 분양 일정을 보고 미리 준비해야 하는 이유입니다.
4. 84점 만점을 이루는 세 항목
가점제는 세 가지 항목의 점수를 더해 순서를 정합니다.
청약 가점 = 무주택기간 점수 + 부양가족 점수 + 청약통장 가입기간 점수
- 무주택기간: 최대 32점
- 부양가족: 최대 35점
- 청약통장 가입기간: 최대 17점
세 항목을 더하면 84점이 만점입니다.
배점을 보면 부양가족의 비중이 가장 큽니다. 한 사람이 늘어날 때 붙는 점수가 다른 항목의 한 해치보다 크기 때문에, 같은 조건이라면 가족 수가 결과를 가르는 경우가 많습니다.
반대로 청약통장 가입기간은 배점이 가장 낮습니다. 통장을 오래 들고 있었다는 사실만으로는 격차를 만들기 어렵다는 뜻입니다. 다만 만점을 채우는 데 오랜 시간이 걸리므로 일찍 만들어 두는 것이 손해는 아닙니다.
5. 무주택기간을 세는 기준
가장 자주 잘못 계산하는 항목입니다. 무주택으로 지낸 기간을 그대로 세는 것이 아닙니다.
시작점은 만 30세가 되는 날입니다. 그전에 무주택이었더라도 기간에 들어가지 않습니다. 다만 30세 이전에 혼인신고를 했다면 그 날부터 셉니다. 일찍 결혼한 경우에는 30세보다 앞선 시점부터 기간이 쌓입니다.
배우자도 함께 봅니다. 신청자와 배우자 모두 무주택이어야 그 기간이 인정됩니다. 배우자가 주택을 보유했던 기간이 있으면 그만큼 끊깁니다.
주택을 보유했더라도 무주택으로 보아 주는 예외가 있습니다. 전용면적과 공시가격이 일정 기준에 못 미치는 작은 집을 한 채만 가진 경우, 상속으로 지분만 받았다가 정해진 기간 안에 처분한 경우, 도시 지역이 아닌 곳의 오래된 단독주택을 가진 경우 등이 여기 해당합니다. 집이 있으니 청약은 안 된다고 미리 단정하지 말고 예외에 걸리는지 확인해 볼 값이 있습니다.
중간에 집을 샀다가 팔았다면 기간이 초기화됩니다. 판 날부터 다시 세기 시작하므로, 과거의 무주택 기간이 그대로 남아 있지 않습니다.
6. 부양가족 산정에서 자주 틀리는 부분
배점이 가장 큰 항목이라 실수하면 손해도 큽니다. 그런데 기준이 까다롭습니다.
기준은 입주자 모집공고일 현재 신청자의 주민등록등본에 함께 올라 있는 세대원입니다. 등본에 없으면 실제로 부양하고 있어도 인정되지 않습니다.
직계존속은 조건이 하나 더 붙습니다. 일정 기간 이상 계속 함께 등재되어 있어야 하며, 그 기간을 채우지 못하면 가점에 들어가지 않습니다. 공고를 앞두고 부모님을 전입시키는 방식이 통하지 않는 이유입니다.
직계비속은 미혼인 자녀만 해당합니다. 결혼한 자녀는 함께 살아도 부양가족에서 빠집니다. 만 30세가 넘은 미혼 자녀는 일정 기간 이상 같은 등본에 있어야 인정됩니다.
형제자매는 등본에 함께 있어도 부양가족이 아닙니다. 부양가족으로 인정되는 관계는 배우자와 직계존속, 미혼인 직계비속으로 한정됩니다.
배우자는 등본이 분리되어 있어도 부양가족에 들어갑니다. 직장 때문에 주소를 따로 둔 경우에도 배우자 몫은 유지됩니다.
부양가족 수를 부풀려 신청하면 부적격 처리되고 일정 기간 청약이 제한됩니다. 애매한 항목은 넣지 않는 편이 안전합니다.
7. 가점이 낮을 때 남는 길
가점을 단기간에 올리기는 어렵습니다. 세 항목 모두 시간이 필요한 값이기 때문입니다.
그래서 가점이 낮은 신청자는 추첨제 물량을 봅니다. 같은 단지 안에서도 면적과 지역에 따라 가점제와 추첨제의 비율이 다르게 정해집니다. 가점이 낮다면 추첨 비율이 높은 면적을 고르는 편이 확률이 높습니다.
별도의 자격으로 신청하는 방법도 있습니다. 일정한 조건을 갖춘 사람들에게 따로 배정되는 물량이 있고, 그쪽은 가점 경쟁이 아니라 자격 심사와 별도 기준으로 뽑습니다. 해당 여부를 미리 확인해 두면 선택지가 늘어납니다.
당첨된 뒤에 자격이 맞지 않는 것으로 확인되면 부적격 처리됩니다. 계약이 취소될 뿐 아니라 일정 기간 다른 청약도 넣을 수 없습니다. 가점을 계산할 때 애매한 항목을 넣어 점수를 높이는 것은 당첨 확률을 올리는 것이 아니라 당첨 뒤의 위험을 키우는 선택입니다. 청약홈에서 제공하는 가점 계산 도구로 항목별 근거를 확인해 두면 이런 실수를 줄일 수 있습니다.
무엇을 고르든 통장 관리는 같습니다. 국민주택을 노린다면 매달 거르지 않고, 민영주택을 노린다면 목표 면적의 예치금을 공고 전에 채워 두는 것입니다. 순위 요건은 준비하면 확실히 얻을 수 있는 부분이므로, 통제할 수 없는 가점보다 먼저 챙기는 것이 순서입니다.